В редакцию  все чаще обращаются  жители многоквартирных домов  с вопросами, связанными организацией  товарищества собственников  жилья (ТСЖ), также спрашивают: почему в нашем городе  не проходят собрания жителей домов по выбору формы управления домом?

Наш корреспондент встретился с генеральным директором  ООО «Управляющая компания «Слобода» Л.ОКИШЕВОЙ и попросил  ее дать интервью  по некоторым интересующим население  вопросам.

-Любовь Петровна, прежде всего, расскажите об изменениях в вашей организации, произошедших в последнее время?

С июля 2001 года в районе работала одна организация по управлению домами –отдел  Единого Заказчика при администрации  Козловского района. Мы охватывали управление всеми многоквартирными  муниципальными домами  в районе, включая город  и сельские. Но изменилось законодательство: теперь  нет понятия «муниципальные дома». Если в доме хоть одна квартира приватизированная, то дом уже не муниципальный, последнему принадлежат лишь неприватизированные квартиры, а не дом в целом. Кроме того, создались сельские поселения, поэтому дома на территории этих поселений отошли от собственности района соответствующим поселениям. Закон не допускает вмешательства  районной власти  в вопросы  компетенции поселения.  Закон запрещает  самим  администрациям  поселений заниматься коммерческой деятельностью, поэтому для управления домами  должны создаваться бизнес-структуры.

На основании новых  требований   в 2006 году все дома были сняты с баланса района и переданы  поселениям. Говорю дома, чтобы упростить  понимание людей, хотя надо  говорить муниципальные квартиры в многоквартирных домах. В городе организовано новое предприятие  по управлению – ООО «Управляющая компания «Слобода», ставшее правопреемником   прежнего ОЕЗа в части управления городскими домами. Другие поселения – Карачевское, Андреево-Базарское, Еметкинское, Тюрлеминское – имеющие многоквартирные дома, также должны были организовать управляющие организации на переходный период. Толково отнеслись к этому делу только в Тюрлеме,, где все сделали так, чтоб не возвращаться  к вопросу в 2008 году (объясню потом, почему говорю о 2008 годе). Они провели собрания собственников квартир во всех домах, на собраниях выбрали способ управления компанией «Звезда». Дело пошло. А вот в других поселениях пока все ни шатко, ни валко: деньги собирают, но никто не управляет.

-Но ведь так не может продолжаться?

--Закон  установил предельный  срок – май 2008 года, когда должны завершиться все мероприятия по выбору формы управления домами. До этой даты собственники квартир в многоквартирных  домах имеют еще возможность сами выбрать форму управления: или создать ТСЖ, или перейти на  самоуправление, или выбрать управляющую организацию. Но уже этот вопрос должен начать волновать  и администрации поселений: если население не проявляет инициативу, то  администрации  отвечают  за проведение конкурса по выбору управляющей компании. То есть, орган местного самоуправления назначит вам управленца. Еще раз подчеркну, закончиться эта компания должна до мая 2008 года!

Напрасно администрации уже сегодня ничего не делают: в наших условиях в общем-то  нет желающих работать с домами в деревне. Поэтому долгие подготовительные мероприятия по проведению  конкурса могут пройти прахом – конкурс не состоится, но  тогда  надо начинать все сначала с соблюдением  сроков информации. А на это уйдут месяцы! Поэтому конкурсы надо проводить уже сегодня, не ждать  мая 2008 года, право такое у муниципалитетов возникло с 1 января 2007 года. Но и населению надо подумать, что для них лучше – навязанная от безысходности управляющая организация или  выбор ее самим, или самоуправление, или ТСЖ.

-Так что лучше, какой вид управления?

-В Москве, к примеру, многие дома  пытались создать ТСЖ, но по статистике до 60 процентов таких домов вернулись под крыло прежних ДЭЗов. Почему? Опыт, квалификация. И еще один нюанс. Хоть при ТСЖ, хоть при самоуправлении, когда жильцы вынуждены напрямую заключать договоры с обслуживающей организацией, невозможно проверять правильность списании я с тебя денег. Копеечную работу подрядчик пропустит по строительным нормам и расценкам на десятки рублей.   Управляющая же компания ставит барьер  - проверяют  правильность расценок, что дает многократную экономию средств. Управление компанией дает возможность приемки работ по качеству. Возможность составления незаинтересованным лицом актов о не достатке услуг, просто, актов  по конфликтам между соседями (затопы, причинение вреда и т.д.)

-Расскажите, пожалуйста, о правах жильцов многоквартирных домов на собраниях по выбору формы управления?

-Почему я говорю о необходимости  проводить эти собрания, а не ждать назначения управленца? Потому, что люди сами вправе установить перечень необходимых им работ по содержанию конкретного дома: это нам надо делать. Люди вправе сами установить тарифы на  эти услуги и выбрать  того, кто по этим тарифам согласится работать. Сами же вправе установить перечень ремонтных работ по текущему и капитальному типу. Все  это дает людям  право требовать выполнения работ по договору. Ведь что происходит сегодня: мы предлагаем  тариф на содержание по перечню работ согласно норм, а поскольку жильцы не проводят собраний, тарифы устанавливает орган местного самоуправления. Без учета специфики конкретного дома, чаще всего  это происходит просто  «с потолка»: дали предложение  по тарифу на 6 рублей с квадратного метра, а мы урежем его до 3,6 рублей! При этом никто не говорит, каких работ не надо выполнять, депутат ни за что не отвечает. Вот и получается, что нет денег на зарплату рабочим ЖКХ, нет денег на закупку инструментов, на ремонт…Искусственно создается впечатление  катастрофы с сфере обслуживания жилья.

В этой ситуации как раз и надо жильцам домов брать инициативу: утвердить перечень работ по своему дому и определить их оплату. Вот тебе и право спроса, право сказать – ты мне не нужен, так как я плачу, а ты не делаешь.

-А если жильцы ошиблись с выбором?

-Собственники жилья вправе избрать другого управленца, но избранный управленец имеет право завершить работу в календарном году. Поэтому общие собрания должны проводиться  ежегодно, не менее одного раза. Поэтому-то  их проводить именно в сентябре-октябре и доработать немного, и подготовиться новому есть время.

-Любовь Петровна, какие конфликты чаще случаются у управленца с жителями?

-Вот, например, сейчас с большим трудом  мы смогли закупить программу распечатки лицевых счетов плательщикам. Люди увидели 2в лицо» за что платят и сколько. Хорошее дело? Конечно, но возникли недоразумения: у некоторых не совпадают квадратные метры жилья. Управляющая компания ведь не имеет  технических паспортов квартир, все данные представлены с момента ввода дома в эксплуатацию по паспорту дома. А строители зачастую несколько превышают площадь квартир, ведь им платится за введенные квадратные метры (ни разу не встречали, чтоб ошибка была в сторону указания меньшей площади, чем на самом деле). Так, вот,  именно собственники квартир, а не управленцы, обязаны проверять площадь квартиры, сообщать об изменениях управленцу. А у нас  чаще бывает так:  гражданин  приватизировал квартиру, увидел, что площадь по техническому паспорту меньше, чем была указана раньше, но… забыл сообщить об этом управленцу. А теперь, с получением квитанции лицевого счета, увидел, что указаны не те квадратные метры, и идет скандалить. Хотя вина лежит полностью на нем самом.

Или вот изменилось  законодательство в части определения общей площади квартиры. Теперь из нее исключаются балконы и лоджии. Повторяю, у управленца нет техпаспорта квартир, всем собственникам необходимо прийти с техпаспортом в компанию и сверить указываемую площадь. На управленце лежит  обязанность  внести изменения  с момента предоставления  документа. Никак не можем заставить  снять антенны с кровли домов. Но почему сами жильцы пассивны в этом деле? А просто пока не ощутили  на своем кармане изменение законодательства в части проведения текущего  и капитального ремонта: именно собственник должен запланировать  и внести дополнительную плату за эти работы, не входящие в перечень работ по содержанию. Нравится через год ремонтировать кровлю – давайте и дальше пассивно относиться к антеннам на крыше!

- Вы будете участвовать в собраниях и в конкурсе управления?

-А как же! Считаю, что за 7 лет создана квалифицированная команда, опыт наработали. А управление компанией – лучший способ управления домами. Знаю, что некоторые обслуживающие организации подбивают жителей домов о переходе на самоуправление и заключение с ними прямых договоров. Обманка это – просто желание уйти из-под финансового контроля, контроля правильности и качественности выполнения работ. Я уверена в своем коллективе.