Скоро всем собственникам помещений в многоквартирных домах предстоит испытать действие жилищного кодекса. До 1 марта 2006 года все должны выбрать способ управления своим домом.

Под управлением многоквартирным домом подразумевается: техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг жильцам, решение вопросов пользования общим имуществом ( в т.ч. сдача в аренду), а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах право выбора способа управления многоквартирным жилым домом. Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства.

Давайте рассмотрим, какие способы управления определены жилищным кодексом, а также их достоинства и недостатки.

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Способ 3. Управление управляющей организацией.

Наиболее "дешевым", с финансовой точки зрения, является непосредственное управление. Собственники помещений в этом случае вносят плату за коммунальные услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с организациями или лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, такие как: поставка тепла и воды, канализации и вывоз мусора, уборка территории, сантехническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт и т.д. Порядок привлечения таких организаций, а также порядок заключения с ними договоров, существенные условия таких договоров определяются общим собранием собственников помещений.

Согласно ЖК РФ договоры по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.

Понятно, что каждый собственник будет просто не в состоянии провести полный объем работ по заключению договора и исполнения взятых на себя обязательств. Тем более, что в случае ненадлежащего выполнения обязанностей подрядной организацией, "единоличнику" будет весьма проблематично отстаивать свои права. Законодательством предоставлена возможность собственникам помещений уполномочить одного из них для представления интересов всех собственников в отношениях с третьими лицами. Выбор такого собственника и предоставление ему полномочий осуществляются решением общего собрания собственников. Такому собственнику выдается соответствующая доверенность. Этот собственник будет управлять домом, в обязанности которого будет входить, в том числе, сбор денежных средств и оплата всех платежей.

При выборе этого способа управления возникают определенные организационные трудности. Наиболее существенным является то, что не в каждом доме найдется человек, имеющий организаторские способности, опыт, наличие свободного времени и главное - желание стать управдомом. Ведь нужно не только обеспечить сбор денежных средств, но и правильно ими распорядиться.

Как показывает практика, на сегодняшний день самым эффективным способом управления жилым домом является управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Ранее Закон о ТСЖ предусматривал возможность деятельности в одном многоквартирном доме двух и более объединений собственников. Новым ЖК РФ определено, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Согласно ЖК РФ членство в ТСЖ основано на принципе добровольности, что предполагает, в случае выбора собственниками такой формы управления домом, возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне товарищества. ЖК РФ говорит о том, что членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении. Таким образом, при приобретении квартиры в доме, в котором уже существует ТСЖ, собственник квартиры не может автоматически стать членом товарищества. Зато член товарищества может добровольно выйти из него и при этом остаться собственником квартиры.

В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано только по решению лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, принятому на их общем собрании.

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке. установленном органами управления ТСЖ.

Собственники, не являющиеся членами ТСЖ в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Не принижая эффективности деятельности товарищества, с точки зрения простого обывателя ТСЖ имеет такой недостаток, как то, что оно является формой собственности и обязано иметь устав, расчетный счет в банке, структуру управления и т.д. Товарищество обязано будет платить заработную плату своим сотрудникам и налоги. Все вышесказанное также достаточно проблематично осуществить в условиях Козловки, т.к. снова встает вопрос о специалистах, которые одновременно являются собственниками помещений многоквартирного дома и желают работать в ТСЖ этого же дома.

По статистике, основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Если собственники самостоятельно не приняли решение о способе управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома осуществляет орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. Порядок проведения такого конкурса устанавливается Правительством РФ. Орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом, либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в  соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Этот способ управления является самым простым для собственников, но самым дорогостоящим, т.к. управляющая организация кроме того, что должна осуществлять текущие платежи (заработную плату сотрудникам, собственные расходы, и т.д.) - в ее активах должна оставаться прибыль от деятельности.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Заметьте, только собрание является легитимным выносить решения, и любые другие формы сбора информации, как то: анкетирование или опрос - являются противоречащими кодексу. Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. При выборе способа, все собственники должны проявить гражданскую сознательность и прийти на общее собрание. Органы местного самоуправления обязаны обеспечить условия проведения собраний. Нельзя забывать, что органы местного самоуправления избираются народом, для народа и действуют от имени народа. Кроме того, жилищный кодекс РФ закрепляет обязанность органов местного самоуправления создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами, таких как:

- обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

- возможное предоставление управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

- содействие по повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организация обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Также органы местного самоуправления по запросу должны предоставлять гражданам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Таким образом, если собственники помещений в многоквартирных домах хотят платить,а не переплачивать за предоставляемые услуги - они должны активно участвовать в определении способа управления.

П.Просуков,

главный казначей Отделения по Козловскому району Управления федерального казначейства по Чувашской Республике.