Актульное интервью

 С 1 января 2006 года в России кардинально  меняется система налогообложения земельных участков. В налоговый кодекс введена новая глава - "Земельный налог", которая заменяет закон РФ 1991 года "О плате за землю". Базой для расчета налоговых платежей за земельные участки станет теперь "кадастровая" их стоимость.

Кадастровая оценка земель  всех категорий проводится на территории Российской Федерации с 1999 года и рассматривается ныне как государственная задача. В Чувашской Республике завершены работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель и в настоящее время осуществляется заключительный этап по утверждению ее результатов. Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Чувашской Республики" от  17.03.2005 уже вступило в силу.

Поскольку кадастровая оценка - это относительно новое явление в области земельных платежей, мы решили узнать, как проходит кадастровая оценка на территории нашей республики у первого заместителя министра имущественных и  земельных отношений Чувашской Республики А.Б.Малова.

- Анатолий Борисович, поясните, пожалуйста, в связи с чем вообще появилась такая необходимость что-то менять в законе, регламентирующем земельные платежи?

- Изменение сложившейся системы налогообложения земель и проведения их кадастровой оценки обусловлены необходимостью перехода к более справедливым принципам налогообложения, основывающимся на общественных представлениях о  ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории государства и использовании общепринятых в мировой практике рыночных подходов к  оценке.

Поясню подробнее. Закон о плате за землю принимался в 1991 году и вступил в силу с 1992 года на условиях, когда мы не могли реально оценить стоимость земельных участков. И, соответственно, была выбрана очень условная система, в соответствии с которой земли были разделены на некоторые условные категории. Для каждой категории были установлены свои коэффициенты, исходя из которых определялась плата за землю. Потом эти коэффициенты постоянно индексировались. Даже в условиях 1992 года такое решение было не вполне экономически обосновано. А сейчас его экономическое обоснование полностью утратило всякий смысл. Нормативные цены одной и той же категории земель в разных субъектах Федерации отличаются друг от друга в десятки и даже сотни раз. Так, например, налоговое бремя на земли малых городов и поселков оказывалось выше, чем на земли крупных городов. И только сейчас, когда работа над Кадастром практически заверщена, можно наконец-то сказать, что мы готовы к тому, чтобы сделать следующий шаг и перейти к разумному налогообложению.

- Что такое кадастровая оценка земли? Это какое-то абсолютно новое явление в области земельных платежей?

- Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и  индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель, в  результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Если смотреть в суть вещей, то кадастровая оценка - это процесс определения стоимости земельных участков, который занимает промежуточное состояние между установленной (директивной) и рыночной оценками. Ее отличие от директивной оценки состоит в том, что в основе кадастровой оценки лежат данные о рыночной стоимости недвижимости и суждения о ней экспертов. Но это и не в чистом виде рыночная оценка, т.к. кадастровая стоимость устанавливается единой для всех земельных участков, входящих в  кадастровый квартал.

Тем не менее, правила проведения кадастровой оценки, основываясь на рыночных методах, предусматривают дифференцированные подходы к оценке земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В настоящее время государственная кадастровая оценка производится по единым методикам, разработанным и утвержденным Росземкадастром (в ходе административной реформы этот орган преобразован в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

- Какие параметры учитываются при кадастровой оценке?

- В Россиийской Федерации выделяется семь категорий земель. Исходя из того, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классифиации земель по целевому назначению и видам функционального использования, для определения кадастровой стоимости земель различных категорий используются и различные методические подходы. Разработанные методики позволяют учитывать 14 видов функционального использования земель среди которых, например, земли под сельскохозяйственными угодьями, земли дачных и садоводческих объединений граждан, земли под жилыми домами, земли под промышленными объектами, земли гаражей и автостоянок, земли под объектами торговли и общественного питания и так далее. По каждому из 14 видов функционального использования земель по кадастровым кварталам определяются кадастровые стоимости. В результате для каждого населенного пункта создается набор из 14 карт кадастровой оценки, на основании которых можно принимать решения о стимулировании развития наиболее эффективных видов использования земель в конкретных кадастровых кварталах.

При определении кадастровой оценки учитывается множество статистических показателей. Так, например, среди оценочных показателей могут быть наличие в населенных пунктах объектов социально-культурного значения, теплосетей, водопровода, канализации, школ, больниц, детских садов, автобусных остановок и иных показателей, оказывающих влияние на стоимость земель. Кроме того, учитывается вся имеющаяся информация о  рыночных ценах, рыночных стоимостях, арендной плате за земельные участки и единых объектах недвижимости.

- Во сколько в среднем оценивается гектар земли?

- Ответ на данный вопрос зависит от категории земель. Так, например, в среднем в России один гектар сельхозугодий стоит 11040 рублей, а земель леса - 2540 рублей.

Поскольку кадастровая оценка земли очень трудоемкий процесс, она идет в субъектах Российской Федерации различными темпами, и более точную информацию можно будет сказать только после утверждения результатов кадастровой оценки для всех категорий земель всеми субъетами Федерации.

В Чувашской Республике уже проведены работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий и утверждены соответствующими постановлениями Кабинета Министров Чувашской Республики результаты государственной кадастровой оценки земель поселений, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, сельскохозяйственных угодий и земель сельскохозяйственного назначения.

Результаты кадастровой оценки земель сельхозназначения, утвержденные Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 17.03.2005 №60, начали использоваться при налогообложении на территории двадцати одного района Чувашии с 28 марта текущего года. Средняя кадастровая стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Чувашии в целом составляет 13947 руб.

Проводилась государственная кадастровая оценка этих земель в Чувашии по пяти группам, выделяемым по функциональному назначению. Так, например, первая группа - это сельскохозяйственные угодья. Вторая - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и  первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых. Третья - земли под замкнутыми водоемами. Четвертая - под древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенные земли, земли, находящиеся в процессе восстановления почвенного плодородия. И пятая - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и  находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования.

В настоящее время ведется работа по утверждению результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий, земель промышленности, земель лесного фонда и земель водного фонда.

- В каком из районов Чувашии самая высокая и самая низкая кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозяйственного назначения?

Самая высокая кадастровая стоимость 1 га земли категории сельскохозназначения в Батыревском (24414 руб.) и в Яльчикском (23515 руб.) районах, что обусловлено высоким качеством почв, их плодородием и большими объемами реализации сельскохозяйственной продукции. Самая низкая - в Мариинско-Посадском (7679руб.) и Козловском (8160руб.) районах, так как здесь преобладают не очень плодородные, по сравнению с черноземом, светло-серые и серые лесные почвы.

- В чем заключается необходимость кадастровой оценки земель?

Государственная кадастровая оценка отражает реальную картину стоимости земельных участков на территории каждого субъекта Российской Федерации и всей страны в целом.

Обычные граждане могут руководствоваться кадастровой оценкой при совершении каких-либо сделок с землей, поскольку кадастровая стоимость земли формируется, в том числе с учетом ее рыночной стоимости.

Государственным и муниципальным органам исполнительной власти результаты кадастровой оценки земли позволят не только более эффективно управлять земельными ресурсами, но и проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней, стимулировать развитие инвестиционных процессов и развития экономики в целом.

- Будет ли меняться, обновляться Кадастр?

 Постоянно. Ведь это "живая" система. Строительство, покупка квартир, межевание земель - все это идет перманентно, то есть непрерывно. Значит, и информация, поступающая в Кадастр, должна постоянно обновляться. Кадастр - это не что-то статичное, это процесс.