Принят новый Жилищный Кодекс РФ, управление домами пока идет по сложившемуся "течению". Не удивительно, что даже проверяющие организации продолжают пользоваться старой практикой, не ломая сложившихся стереотипов. Наш корреспондент встретился с ведущим специалистом отдела Единого заказчика по юридической работе А.Тимофеевым и задал вопросы по разъяснению статей нового Жилищного Кодекса РФ, регулирующего общественные отношения в сфере жилья.

Анатолий Николаевич, как вы считаете, изменилось ли понимание того, кто отвечает за состояние многоквартирного жилого дома, за обеспечение жильцов дома коммунальными услугами?

Статья 210 Гражданского Кодекса РФ установила, что за состояние многоквартирного дома отвечает собственник. Так вот, раньше все дома считались собственностью органа местного самоуправления и назывались "муниципальным жилфондом". Поэтому-то до принятия нового ЖК РФ за все многоквартирные дома отвечала местная администрация, или уполномоченное ею лицо ( в нашем случае - отдел Единого заказчика). ЖК РФ изменил само понятие "муниципальный жилфонд"- теперь это не дома, а "совокупность жилых помещений в многоквартирных домах", предоставляемых органом самоуправления гражданам на условиях найма. То есть администрация теперь не единовластный "хозяин дома", а равный с другими собственниками квартир владелец части дома. А теперь внимание: ч.5 ст.162 ЖК РФ обязывает собственников заключить договор на управление домом в порядке ст. 445 ГК РФ. Для управляющей же организации заключение договора - право, а не обязанность. Здесь и кроется ответ на Ваш вопрос: кто отвечает теперь за дом. С 1 марта за состояние дома отвечает прежде всего сами собственники квартир, в т.ч. и администрация. От того, кому они поручили управление домом и зависит, как их будут обслуживать. Вам холодно? У вас нет воды? Грязно в подъезде? - проведите собрание собственников, потребуйте отчета управляющей организации. Не нравится - выберите других управленцев или возьмите дом на самоуправление. Убедили доводы управляющей организации - принимайте решение, как помочь ей решить проблему. Таким образом, проверяющие организации на ваши жалобы прежде всего, и в первую очередь, спросят с самих собственников, которые привлекли эту управляющую организацию, и только потом - с нее. Собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбора ими контрагентов и контроля качества их деятельности.

Выходит, что управляющая организация ни за что не отвечает? Только деньги собирает?

Управление жилыми домами - это бизнес. Не может управляющая организация работать, не уютно людям с ней, то в любое время собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме откажется от услуг этой организации. Кому охота в это время терять работу? Зубами будут хвататься за нее, и будут заинтересованы в выполнении всего круга обязанностей управляющей организации, который установлен Постановлениями Правительства РФ и Госстроя РФ и другими подзаконными актами.

А теперь попробуем разобраться с платежами за содержание дома и ремонты. В новом доме должны ли собственники платить за текущий ремонт, а в старом - кто должен оплачивать, скажем, ремонт кровли?

Чтобы ответить на такой вопрос, надо вначале обозначить другой аспект. Я уже сказал, что высшим органом, определяющим управление домом, является общее собрание собственников жилых помещений. Собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50 процентов собственников. Решение собрания обязательно для неприсутствующих и несобственников. Только собрание решает, какие работы по содержанию и ремонту должны проводиться, утверждает размер платежей на эти цели. Как видим, новое законодательство не допускает платежей на ремонт других домов - все деньги должны идти на ремонт этого дома.

А по капитальным работам собственники обязаны нести бремя ремонтов индивидуально определенного имущества (квартир) и общего имущества (дома) согласно ст.210, 289 Гражданского Кодекса РФ, п.3 ст.30 Жилищного Кодекса РФ. Управляющая организация отвечает перед собственниками за организацию работ по обслуживанию дома, поэтому она обязана выйти на собрания дома с предложением по проведению капитальных работ, подготовить расчет затрат и платежей. Собрание само решает как собрать деньги. При этом за нанимателей, приходящуюся на них долю, обязана будет внести администрация.

Банальная ситуация - течет крыша. Страдает жилец одной квартиры, жильцам нижних четырех этажей "до лампочки" его проблемы. Разве будут они скидываться на капремонт?

Государство приучает нас быть ответственными за свое имущество. Просто кричать, что нам не нравятся эти отношения, или, что мы их не принимаем, ведет к бесконечному продолжению безобразия. Значит, надо учиться быть хозяевами дома. Квартира - это капитал. Чем лучше дом, чем благоустроеннее подъезд, придомовая территория - тем дороже твоя квартира. Поэтому даже проживающий на третьем этаже заинтересован в том, чтобы крыша не текла. Это во-первых. А во-вторых, контроль состояния дома осуществляют орган самоуправления и государственная жилищная инспекция: они вправе принимать штрафные санкции по ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ хоть к каждому собственнику жилых помещений в доме за нарушение правил содержание и ремонта дома. Теперь именно собственники отвечают за правильное содержание дома.

Для того, чтоб не создавалось неожиданных ситуаций с протечкой кровли, чтоб не нести дополнительных затрат на капремонт, жильцы дома сегодня собственным карманом заинтересованы в том, чтобы не было свободного выхода на кровлю, чтобы крыша была свободна от антенн.

Беседовал В.Данилов.